Uzman Savunma BAE İnşaat Ortaklığı Davalarında

Klasik inşa-et-paylaş modelinde arsa sahibi, çoğu zaman peşin nakit almadan, arazinin kullanım hakkını veya bir kısmının mülkiyetini geliştiriciye devreder; buna karşılık geliştirici, binayı kendi masraf ve sorumluluğu altında inşa etmeyi taahhüt eder. Proje tamamlandığında, inşa edilen bağımsız bölümler veya bunların satışından elde edilen gelir, sözleşmede önceden belirlenen bir orana göre taraflar arasında paylaştırılır. Bu oran; metrekareye, ekspertiz değerine, bağımsız bölüm sayısına veya bu ölçütlerin bir bileşimine göre hesaplanabilir.

BAE'de bu tür iş birliği genellikle birkaç hukuki yapıdan biri şeklinde kurulur: arsa sahibi ile geliştirici arasında bir medeni ortaklık sözleşmesi, arazi veya hisse mülkiyetinin taraflar arasında bölüştürüldüğü proje bazlı bir Özel Amaçlı Şirket (Special Purpose Vehicle) kurulması, ya da tarafların rollerini, mali yükümlülüklerini, zaman çizelgesini ve bağımsız bölüm teslim mekanizmasını açıkça tanımlayan bir Geliştirme Sözleşmesi (Development Agreement). Uygun yapının seçimi; arsa sahibinin proje kararları üzerindeki kontrol derecesini, üçüncü kişilere karşı sorumluluğu ve vergi ile tescil masraflarının hesaplanma biçimini doğrudan etkiler.

Önemli bir nokta şudur: birçok uyuşmazlık, ortaklık fikrinin kendisinden değil, seçilen hukuki yapının projenin fiili yürütülüş biçimiyle uyumsuz olmasından kaynaklanır; örneğin basit bir medeni ortaklık sözleşmesi imzalayan ancak günlük operasyonel kararlara fiilen katılmayı bekleyen bir arsa sahibi, ya da seçilen yapıda öngörülenden çok daha ağır mali yükümlülükler üstlenen bir geliştirici bu duruma örnektir.

Bağımsız bölüm paylaşımı, inşaat ortaklığı sözleşmesinin en hassas bölümlerinden biridir. Uyuşmazlıklar genellikle, bağımsız bölümlerin paylaştırılma formülü veya nihai değerlemesi sözleşmede açık ve ölçülebilir biçimde tanımlanmadığında ortaya çıkar; örneğin sözleşme yalnızca "eşit paylaşım" veya "adil paylaşım"dan söz edip, hesaplama esasını, bağımsız bölümlerin metrekare ve özelliklerine (cephe, kat, manzara) göre sınıflandırılmasını ya da taraflar arasında seçim sırasını belirlemediğinde, her taraf kendi yükümlülüklerini farklı yorumlar ve uyuşmazlık burada başlar.

İnşaat kalitesinin üzerinde anlaşılan teknik şartnamelerle uyuşmaması, ikinci en yaygın çatışma kaynağıdır. Arsa sahipleri genellikle binanın belirli bir malzeme, tesisat ve iç mekân standardına göre teslim edilmesini beklerken, geliştirici maliyetleri kontrol altında tutmak amacıyla alternatif malzemeler veya farklı taşeronlar kullanabilir. Sözleşme, ayrıntılı teknik şartnamelere ve inşaat süresince yapılacak periyodik denetim raporlarına atıfta bulunmuyorsa, ihlali mahkemede kanıtlamak çok daha zorlaşır ve genellikle bağımsız bir inşaat bilirkişisine başvurulmasını gerektirir.

Proje tesliminde gecikme, muhtemelen bu alandaki dava sebeplerinin en sık görülenidir. Gecikme nedenleri arasında geliştiricinin nakit akışı sıkıntıları, belediye onaylarının alınmasındaki güçlükler, arsa sahibi tarafından talep edilen tasarım değişiklikleri, hatta piyasa koşulları sayılabilir. Profesyonelce hazırlanmış sözleşmeler genellikle belirli bir kabul süresi (grace period) ve ardından günlük gecikme cezası ya da zarar gören taraf için fesih hakkı öngörür; bu tür maddelerin bulunmaması, arsa sahibini hiçbir sözleşmesel yaptırım olmaksızın sınırsız gecikme riskiyle baş başa bırakır.

Geliştiricinin kâr payını zamanında ödememesi, öngörülmeyen maliyetleri kimin karşılayacağı konusundaki anlaşmazlıklar veya proje mali raporlarındaki şeffaflık eksikliğini içeren mali uyuşmazlıklar da inşaat ortaklığı davalarının önemli bir bölümünü oluşturur. Bu nedenle, mali şeffaflık maddesinin eklenmesi ve arsa sahibinin geliştiricinin defterlerini periyodik olarak denetleme hakkı, bu alanda uzman avukatların sözleşme öncesinde verdiği başlıca tavsiyelerden biridir.

BAE'deki, özellikle Dubai'deki birçok inşaat ortaklığı sözleşmesi, bağımsız bölümlerin inşaat tamamlanmadan önce nihai alıcılara satıldığı proje bazlı (off-plan) projeler kapsamında yürütülür. Alıcıların ve mali ortakların riskini azaltmak amacıyla, BAE'deki gayrimenkul düzenleyici kurumları (Dubai'deki RERA benzeri denetim otoritesi gibi) geliştiricilerin satıştan elde edilen gelirleri onaylı bir bankada tutulan proje bazlı bir emanet hesabında (Escrow Account) tutmasını zorunlu kılar. Bu hesaptan çekim genellikle yalnızca sahadaki fiili fiziksel ilerlemeyle orantılı olarak ve bağımsız bir denetçinin onayı ardından yapılabilir.

Bu mekanizma, arsa sahibinin mali ortakları açısından da önemlidir; çünkü off-plan satışlardan elde edilen fonların yalnızca ilgili proje için kullanılmasını ve geliştiricinin bu kaynakları başka projelere aktaramamasını güvence altına alır. Geçmişte bu tür bir kaynak aktarımı, bölgedeki bazı geliştiricilerin projelerinin durmasının ve iflasların başlıca nedenlerinden biri olmuştur. Projenin düzenleyici kurum nezdinde tescil edilmesi, satışa başlamadan önce inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olması ve proje ilerleme raporlarının periyodik olarak yayımlanması, herhangi bir arsa sahibinin veya mali ortağın sözleşmeye girmeden önce fiilen mevcut olduğundan emin olması gereken diğer denetim araçlarıdır.

Bununla birlikte, bu düzenleyici çerçevelerin varlığı riskin tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. Uygulamada, birçok inşaat ortaklığı uyuşmazlığı, taraflardan birinin geliştiricinin geçmişini, projenin tescil durumunu veya alınan ruhsatların geçerliliğini dikkatlice incelemeden sözleşmeye girmesiyle ortaya çıkar. Herhangi bir ortaklık anlaşması imzalamadan önce geliştiricinin geçmişinin, daha önce tamamladığı projelerin ve şirketin mevcut mali durumunun incelenmesi, genellikle ilk hukuki danışmanlık aşamasında gerçekleştirilen temel bir ihtiyati adımdır.

Geliştirici, teslimde haksız gecikme, işin tamamen durdurulması veya teknik şartnamelerden ciddi biçimde sapma gibi yollarla yükümlülüklerini yerine getirmediğinde, zarar gören arsa sahibi veya ortak genellikle birkaç çözüm yoluna başvurabilir. İlk adım, ihlalin giderilmesi için makul bir süre tanıyan resmi bir ihtarname göndermektir; bu adım birçok sözleşmede dava açmanın usuli bir ön koşulu olduğu gibi, aynı zamanda yargı sürecine girmeden uyuşmazlığı çözme fırsatı da sunar.

Belirlenen süre içinde ihlal giderilmezse, arsa sahibi, sözleşme maddelerine bağlı olarak, anlaşmanın feshini ve arazinin iadesini talep edebilir veya kaybedilen fırsat maliyeti ile tahsil edilmemiş kira bedeli dâhil olmak üzere uğradığı zararla orantılı tazminat talep edebilir. Off-plan projelerde, nihai alıcılar da genellikle, teslimin kanunda veya satış sözleşmesinde belirlenen süreyi aşması durumunda, sözleşmeyi feshedip ödedikleri tüm tutarı tazminatla birlikte doğrudan geliştiriciden veya projenin emanet hesabından geri talep etme hakkına sahiptir.

Geliştiricinin ciddi mali sıkıntılar veya iflasla karşı karşıya kalması durumunda, çözüm yolu daha karmaşık hâle gelir ve resmi tasfiye prosedürlerine başvurmayı veya projenin düzenleyici kurumun denetimi altında alternatif bir geliştiriciye devredilmesini gerektirebilir. Bu tür durumlarda, hızlı hareket etmek ve yazışmaların, ödemelerin ve ilerleme raporlarının titizlikle belgelenmesi, arsa sahibinin veya alıcının mali haklarını geri kazanmadaki başarısını büyük ölçüde belirleyecektir.

BAE'de profesyonelce hazırlanmış çoğu inşaat ortaklığı sözleşmesi, genellikle taraflar arasında doğrudan müzakereyle başlayan belirli bir uyuşmazlık çözüm hiyerarşisi öngörür. Bu aşamada, uzman bir avukatın en baştan sürece dahil olması -resmi yazışmalar hazırlayarak ve her tarafın konumuna ilişkin kesin bir hukuki analiz sunarak- uzun bir yargı sürecine gerek kalmadan anlaşmaya varma olasılığını önemli ölçüde artırabilir.

Müzakere sonuç vermezse, birçok sözleşme bir sonraki adım olarak arabuluculuk (Mediation) veya tahkimi (Arbitration) belirler; özellikle tarafların kamu mahkemelerine kıyasla daha gizli ve daha hızlı bir çözüm tercih ettiği büyük projelerde. BAE'de faaliyet gösteren tahkim merkezleri, inşaat ve gayrimenkul uyuşmazlıkları için özel usuller uygulamaktadır ve bu merkezlerden çıkan kararlar genellikle yerel mahkemeler önünde icra edilebilir niteliktedir.

Sözleşmede tahkim öngörülmemişse veya taraflar anlaşmaya varamazsa, BAE'nin inşaat ve gayrimenkul konularında uzmanlaşmış mahkemeleri önünde dava açmak son ve en etkili yol olarak kalır. Bu mahkemeler, bu tür davaların teknik ve mali niteliğine daha aşina olmaları sayesinde, tazminat, sözleşme feshi veya edimin ifası konularında daha isabetli kararlar verebilme kapasitesine sahiptir. Bu seçenekler arasından uygun yolun belirlenmesi; sözleşmenin türüne, davanın aciliyet derecesine ve uyuşmazlığın mali değerine bağlıdır ve dikkatli bir hukuki danışmanlık eşliğinde yapılmalıdır.

İnşaat ortaklığı uyuşmazlıklarının çoğu, sözleşme imzalanmadan önce yapılacak dikkatli bir inceleme ile önlenebilir. BAE gayrimenkul ve inşaat hukukunda uzmanlaşmış bir avukat; bağımsız bölüm paylaşımı, zaman çizelgesi, gecikme cezaları, teknik şartnameler ve fesih koşullarına ilişkin maddeleri inceleyerek, olası belirsizlikleri bir uyuşmazlığa dönüşmeden önce düzeltir. Bu ön inceleme, genellikle uzun süreli bir yargı sürecinin maliyetinden çok daha düşük bir maliyete sahiptir.

BAE'nin inşaat ortaklığı pazarına girmek isteyen İranlı arsa sahipleri veya yatırımcılar için, hukuk sistemleri, sözleşme dili ve yerel tescil prosedürlerindeki farklılıklar, her iki ortama da aşina bir hukuk ekibiyle çalışmanın önemini iki katına çıkarmaktadır. Hukuki danışman, sözleşmenin hazırlanması ve gözden geçirilmesinin yanı sıra, geliştiricinin geçmişini inceleyebilir, ruhsatların ve proje tescilinin düzenleyici kurum nezdindeki geçerliliğini teyit edebilir ve bir uyuşmazlık ortaya çıkması hâlinde müzakereden dava sürecine kadar her aşamada müvekkilin haklarını savunabilir.

Sonuç olarak deneyimler göstermektedir ki, ilk müzakere aşamasından itibaren hukuki destekle yürütülen davalar, yalnızca uzun süreli bir uyuşmazlığa dönüşme olasılığı daha düşük olan davalar değildir; aynı zamanda daha titiz belgeleme ve daha net sözleşmeler sayesinde, bir uyuşmazlık ortaya çıktığında mali ve mülkiyet haklarını savunmak için çok daha güçlü bir konumda da bulunurlar.