أهم النقاط
- تخضع الإيجارات في دبي للقانون رقم 26 لسنة 2007 المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، ويجب تسجيل العقود في نظام «إيجاري».
- لا يعترف قانون دبي بالخلو حقًا للمستأجر؛ والمبلغ المدفوع كشهرة تجارية اتفاق تجاري لا يُنشئ حقًا قانونيًا في البقاء.
- زيادة الإيجار عند التجديد تتبع مؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري بحد أقصى 20%، ويجب الإخطار بها كتابيًا قبل انتهاء العقد بـ 90 يومًا.
- بعد انتهاء العقد لا يحق للمالك الإخلاء إلا لأسباب محددة وبإخطار مدته 12 شهرًا عبر كاتب العدل أو البريد المسجل.
ما هي الشهرة التجارية (الخلو) في دبي؟
في بعض الدول يُعد الخلو حقًا قانونيًا للمستأجر، أما قانون الإيجارات في دبي فلا يتضمن ما يماثله. وما يسميه السوق «الشهرة التجارية» هو غالبًا مبلغ يدفعه المستأجر الجديد للمستأجر السابق مقابل التجهيزات والمعدات والعملاء والموقع.
هذا المبلغ لا ينقل عقد الإيجار تلقائيًا؛ فالتنازل أو الإيجار من الباطن يتطلب موافقة المالك الكتابية، ويحق للمالك إبرام عقد جديد بشروط جديدة. قبل دفع الشهرة التجارية، وثّق موافقة المالك والمدة المتبقية من العقد كتابيًا.
تسجيل العقد في إيجاري
- يجب تسجيل جميع عقود الإيجار في دبي في نظام إيجاري التابع لمؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).
- بدون تسجيل إيجاري، لا ينظر مركز فض المنازعات الإيجارية عادةً في الدعوى.
- يلزم إيجاري ساري للحصول على الرخصة التجارية أو تجديدها ولتوصيل الماء والكهرباء (ديوا).
- يجب أيضًا تسجيل التجديد والتعديلات في إيجاري.
زيادة الإيجار عند التجديد
لا يحق للمالك رفع الإيجار إلا عند التجديد ووفق حاسبة مؤشر الإيجارات. وكلما كان الإيجار الحالي أقل من متوسط المنطقة زاد سقف الزيادة المسموح، بحد أقصى 20%.
| الفرق بين الإيجار الحالي ومتوسط المنطقة | الحد الأقصى للزيادة |
|---|---|
| أقل بما يصل إلى 10% | لا زيادة |
| أقل بنسبة 11–20% | 5% |
| أقل بنسبة 21–30% | 10% |
| أقل بنسبة 31–40% | 15% |
| أقل بأكثر من 40% | 20% |
يجب إخطار الطرف الآخر كتابيًا بأي تغيير في شروط العقد، ومنه زيادة الإيجار، قبل انتهاء العقد بـ 90 يومًا على الأقل.
إخلاء المستأجر التجاري
- خلال مدة العقد، لا يجوز الإخلاء إلا لأسباب قانونية محدودة، مثل عدم سداد الإيجار خلال 30 يومًا من الإخطار، أو الإيجار من الباطن دون إذن، أو الاستخدام غير المشروع.
- بعد انتهاء العقد، يحتاج المالك إلى سبب قانوني (مثل الاستخدام الشخصي أو البيع أو الهدم أو الترميم الشامل) وإخطار لا يقل عن 12 شهرًا عبر كاتب العدل أو البريد المسجل.
- الإخطار الشفهي أو عبر الرسائل النصية لا أثر قانونيًا له.
فض المنازعات الإيجارية في دبي
- 1التفاوض ومحاولة الوصول إلى تسوية مكتوبة مع المالك.
- 2رفع الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك، إلكترونيًا أو في المراكز المعتمدة.
- 3دفع رسوم الدعوى (نسبة من الإيجار السنوي بحد أدنى وأعلى).
- 4حضور جلسة الصلح، وعند عدم التوصل إلى تسوية تُحال الدعوى إلى الدائرة الابتدائية مع حق الاستئناف.
- 5تنفيذ الحكم عبر قسم التنفيذ في المركز.
الأسئلة الشائعة
هل يوجد خلو في دبي؟
ليس كحق قانوني. لا يتضمن قانون الإيجارات في دبي حق الخلو، والشهرة التجارية اتفاق تجاري لا ينقل العقد دون موافقة المالك.
ما هو إيجاري وهل هو إلزامي؟
نظام تسجيل عقود الإيجار في دبي، والتسجيل فيه إلزامي ومطلوب للرخصة التجارية والخدمات ورفع الدعاوى.
كم يحق للمالك زيادة الإيجار؟
وفق مؤشر الإيجارات وبحد أقصى 20%، عند التجديد فقط وبإخطار كتابي قبل انتهاء العقد بـ 90 يومًا.
ما الإخطار المطلوب لإخلاء محل تجاري؟
بعد انتهاء العقد ولسبب قانوني، إخطار مدته 12 شهرًا عبر كاتب العدل أو البريد المسجل.
أين تُنظر المنازعات الإيجارية في دبي؟
في مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
هل كان هذا الدليل مفيداً؟
آراء المستخدمين
هل تحتاج إلى استشارة بشأن حالتك؟
كل حالة مختلفة. يراجع مستشارو مجموعة شاهين في دبي وضعك ويقترحون المسار المناسب.