دفاع متخصص في دعاوى المشاركة في البناء الإمارات

في النموذج التقليدي للمشاركة في البناء، يمنح مالك الأرض المطوّر حق الانتفاع بالأرض أو تملّك جزء منها، دون أن يتقاضى بالضرورة مبلغاً نقدياً مسبقاً، مقابل التزام المطوّر ببناء العقار على نفقته ومسؤوليته الخاصة. وعند اكتمال المشروع، تُقسّم الوحدات المُنجَزة أو عائدات بيعها بين الطرفين وفقاً لنسبة يتم الاتفاق عليها مسبقاً في العقد، ويمكن احتساب هذه النسبة بناءً على المساحة، أو القيمة التقديرية، أو عدد الوحدات، أو مزيج من هذه المعايير.

في الإمارات، تتخذ هذه الشراكة عادةً أحد أشكال قانونية عدة: عقد مشاركة مدنية بين المالك والمطوّر، أو تأسيس شركة ذات غرض خاص (Special Purpose Vehicle) تُقسَّم فيها ملكية الأرض أو الحصص بين الطرفين، أو إبرام اتفاقية تطوير (Development Agreement) تحدد بوضوح أدوار كل طرف والتزاماته المالية والجدول الزمني وآلية تسليم الوحدات. ولاختيار الهيكل القانوني المناسب تأثير مباشر على درجة سيطرة المالك على قرارات المشروع، والمسؤولية تجاه الغير، وطريقة احتساب الضرائب ورسوم التسجيل.

والجدير بالذكر أن كثيراً من النزاعات لا تنشأ من فكرة المشاركة بحد ذاتها، بل من عدم تطابق الهيكل القانوني المختار مع الواقع التنفيذي للمشروع؛ كأن يوقّع المالك عقد مشاركة مدنية بسيطاً بينما يتوقع في الواقع المشاركة في القرارات التنفيذية اليومية، أو أن يتحمّل المطوّر التزامات مالية أثقل مما كان مُتوقعاً في الهيكل الذي اختاره الطرفان.

يُعد توزيع الوحدات من أكثر بنود عقد المشاركة في البناء حساسية. وغالباً ما ينشأ الخلاف عندما لا تكون صيغة تقسيم الوحدات أو تقييمها النهائي محددة بوضوح وقابلة للقياس في العقد؛ كأن يكتفي العقد بالإشارة إلى "تقسيم متساوٍ" أو "تقسيم عادل" دون تحديد أساس الاحتساب، أو تصنيف الوحدات وفق مساحتها وخصائصها (الواجهة، الطابق، الإطلالة)، أو ترتيب اختيار الوحدات بين الطرفين. وفي مثل هذه الحالات، يفسّر كل طرف التزاماته بطريقة مختلفة، وهنا تبدأ بذور النزاع.

يمثّل عدم تطابق جودة البناء مع المواصفات الفنية المتفق عليها المصدر الثاني الأكثر شيوعاً للخلاف. فغالباً ما يتوقع مالكو الأراضي تسليم المبنى وفق معايير محددة من المواد والأنظمة والتشطيبات الداخلية، بينما قد يلجأ المطوّر - سعياً للسيطرة على التكاليف - إلى استخدام مواد بديلة أو مقاولين من الباطن مختلفين. وإذا لم يشر العقد إلى مواصفات فنية دقيقة وتقارير فحص دورية أثناء التنفيذ، يصبح إثبات المخالفة أمام المحكمة أكثر صعوبة، وغالباً ما يتطلب إحالة النزاع إلى خبير بناء مستقل.

ويُعد التأخر في تسليم المشروع، على الأرجح، السبب الأكثر تكراراً لرفع الدعاوى في هذا المجال. وتتراوح أسبابه بين نقص السيولة لدى المطوّر، وصعوبات الحصول على الموافقات البلدية، وتغييرات التصميم التي يطلبها المالك، بل وحتى تقلبات السوق. وعادةً ما تتضمن العقود الاحترافية فترة سماح محددة، يليها غرامة تأخير يومية أو حق فسخ للطرف المتضرر؛ أما غياب هذه البنود فيترك المالك عرضة لتأخير غير محدود دون أي أداة تعاقدية للضغط.

كما تشكّل النزاعات المالية - كتأخر المطوّر في دفع حصة الأرباح، أو الخلاف حول من يتحمّل التكاليف غير المتوقعة، أو غياب الشفافية في التقارير المالية الدورية للمشروع - جزءاً كبيراً من قضايا المشاركة في البناء. لذلك، يُعد إدراج بند الشفافية المالية وحق المالك في تدقيق دفاتر المطوّر بشكل دوري من أهم التوصيات التي يقدمها المحامون المتخصصون قبل التوقيع.

تُنفَّذ كثير من عقود المشاركة في البناء في الإمارات، وخاصة في دبي، ضمن مشاريع على الخارطة (Off-Plan)، حيث تُباع الوحدات للمشترين النهائيين قبل اكتمال البناء. وللحد من مخاطر المشترين والشركاء الماليين، تُلزم الجهات التنظيمية العقارية في الإمارات (على غرار الجهة الرقابية "ريرا" في دبي) المطوّرين بإيداع حصيلة المبيعات في حساب ضمان (Escrow Account) خاص بالمشروع لدى بنك معتمد. ولا يُسمح بالسحب من هذا الحساب عادةً إلا بما يتناسب مع نسبة الإنجاز الفعلي في الموقع، وبعد تأكيد خبير مستقل.

وتكتسب هذه الآلية أهمية أيضاً بالنسبة لشركاء المالك الماليين، إذ تضمن استخدام الأموال المحصّلة من البيع على الخارطة حصراً في المشروع ذاته، دون أن يتمكن المطوّر من تحويلها لتمويل مشاريع أخرى - وهو سلوك كان في الماضي أحد الأسباب الرئيسية لتوقف المشاريع وإفلاس بعض المطوّرين في المنطقة. ويُعد تسجيل المشروع لدى الجهة التنظيمية، واشتراط الحصول على تصريح بناء قبل بدء البيع، ونشر تقارير دورية عن سير العمل، من أدوات الرقابة الأخرى التي يجب على أي مالك أو شريك مالي التأكد من وجودها الفعلي قبل الدخول في العقد.

غير أن وجود هذه الأطر التنظيمية لا يعني إلغاء المخاطر بشكل كامل. ففي الواقع العملي، تنشأ كثير من نزاعات المشاركة في البناء عندما يدخل أحد الطرفين في العقد دون التحقق الدقيق من سجل المطوّر، أو حالة تسجيل المشروع، أو صحة التصاريح الممنوحة. لذا يُعد التحقق من تاريخ المطوّر ومشاريعه المُنجزة سابقاً ووضعه المالي الحالي، قبل توقيع أي اتفاقية شراكة، خطوة احترازية أساسية تُنفَّذ عادةً في إطار الاستشارة القانونية الأولية.

عندما يُخلّ المطوّر بالتزاماته، سواء عبر تأخير غير مبرر في التسليم، أو توقف كامل عن العمل، أو انحراف جوهري عن المواصفات الفنية المتفق عليها، يكون أمام المالك أو الشريك المتضرر عادةً عدة مسارات للانتصاف. وتتمثل الخطوة الأولى في إرسال إنذار رسمي يحدد مهلة معقولة لتصحيح المخالفة؛ وهي خطوة تُعد في كثير من العقود شرطاً إجرائياً مسبقاً لرفع الدعوى، وتتيح في الوقت ذاته فرصة لتسوية النزاع دون اللجوء إلى القضاء.

وفي حال عدم تصحيح المخالفة خلال المهلة المحددة، يمكن للمالك، وفقاً لبنود العقد، طلب فسخ الاتفاقية واسترداد الأرض، أو المطالبة بتعويض يتناسب مع الأضرار الواقعة، بما في ذلك تكلفة الفرصة الضائعة والقيمة الإيجارية غير المحصّلة. أما في المشاريع على الخارطة، فيحق للمشترين النهائيين عادةً، في حال تجاوز التأخير المدة المحددة قانوناً أو تعاقدياً، فسخ العقد واسترداد كامل المبالغ المدفوعة مع التعويض، سواء من المطوّر مباشرة أو من خلال حساب الضمان الخاص بالمشروع.

وفي الحالات التي يواجه فيها المطوّر صعوبات مالية جسيمة أو إفلاساً، يصبح مسار الانتصاف أكثر تعقيداً، وقد يستلزم اللجوء إلى إجراءات التصفية الرسمية أو نقل المشروع إلى مطوّر بديل تحت إشراف الجهة التنظيمية. وفي مثل هذه الظروف، تُعد سرعة التصرف والتوثيق الدقيق للمراسلات والمدفوعات وتقارير سير العمل عاملاً حاسماً في مدى نجاح المالك أو المشتري في استرداد حقوقه المالية.

تحدد معظم عقود المشاركة في البناء الاحترافية في الإمارات تسلسلاً واضحاً لتسوية النزاعات، يبدأ غالباً بالتفاوض المباشر بين الطرفين. وفي هذه المرحلة، يمكن أن يؤدي إشراك محامٍ متخصص منذ البداية - عبر مراسلات رسمية وتحليل قانوني دقيق لموقف كل طرف - إلى زيادة فرص التوصل إلى تسوية دون الحاجة إلى إجراءات قضائية مطوّلة.

وإذا لم يُفضِ التفاوض إلى نتيجة، تنص كثير من العقود على اللجوء إلى الوساطة (Mediation) أو التحكيم (Arbitration) كخطوة تالية، خاصة في المشاريع الكبرى حيث يفضّل الطرفان تسوية سرية وأسرع من المحاكم العامة. وتمتلك مراكز التحكيم النشطة في الإمارات إجراءات متخصصة في نزاعات البناء والعقارات، وتكون القرارات الصادرة عنها قابلة للتنفيذ عموماً أمام المحاكم المحلية.

وفي حال لم ينص العقد على التحكيم أو لم يتوصل الطرفان إلى اتفاق، يبقى رفع الدعوى أمام محاكم الإمارات المتخصصة في قضايا البناء والعقارات الخيار الأخير والأكثر فاعلية. وتتمتع هذه المحاكم، لإلمامها الأكبر بالطبيعة الفنية والمالية لهذا النوع من القضايا، بقدرة أكبر على إصدار أحكام دقيقة بشأن التعويض أو فسخ العقد أو إلزام الطرف المخالف بالتنفيذ. ويعتمد اختيار المسار المناسب من بين هذه الخيارات على نوع العقد ودرجة إلحاح القضية والقيمة المالية للنزاع، وينبغي أن يتم بناءً على استشارة قانونية دقيقة.

يمكن تجنّب كثير من نزاعات المشاركة في البناء من خلال مراجعة دقيقة للعقد قبل التوقيع. فالمحامي المتخصص في قانون العقارات والبناء الإماراتي يفحص البنود المتعلقة بتوزيع الوحدات والجدول الزمني وغرامات التأخير والمواصفات الفنية وشروط الفسخ، ويصحح أي غموض محتمل قبل أن يتحول إلى نزاع فعلي. وعادةً ما تكون تكلفة هذه المراجعة الأولية أقل بكثير من تكلفة التقاضي المطوّل لاحقاً.

بالنسبة لمالكي الأراضي أو المستثمرين الإيرانيين الراغبين في دخول سوق المشاركة في البناء في الإمارات، تُضاعف الفروق بين الأنظمة القانونية ولغة العقود وإجراءات التسجيل المحلية من أهمية الاستعانة بفريق قانوني ملمّ بكلا البيئتين. ويستطيع المستشار القانوني، بالإضافة إلى صياغة العقد ومراجعته، التحقق من سجل المطوّر، والتأكد من صحة التصاريح وتسجيل المشروع لدى الجهة التنظيمية، وفي حال نشوء نزاع، تمثيل مصالح الموكل في جميع مراحل التسوية، من التفاوض وحتى التقاضي.

وفي نهاية المطاف، أثبتت التجربة أن القضايا التي حظيت بدعم قانوني منذ مرحلة التفاوض الأولى لا تقل فقط احتمالية تحوّلها إلى نزاع قضائي مطوّل، بل تتمتع أيضاً، بفضل التوثيق الدقيق والعقود الأكثر وضوحاً، بموقف أقوى بكثير للدفاع عن الحقوق المالية وحقوق الملكية عند نشوء أي خلاف.