خلاصه در یک نگاه
- پس از پایان مدت اجاره، تخلیه ظرف یک هفته از درخواست انجام می‌شود: در اجاره با سند رسمی از طریق اجرای ثبت، و در اجاره با سند عادی با دستور مقام قضایی (ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶).
- اگر مستأجر ودیعه (رهن) داده باشد، تخلیه منوط به پس دادن یا سپردن ودیعه به حساب دادگستری است (ماده ۴).
- ماده ۲ همین قانون با قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (۱۴۰۳) اصلاح شده است: قرارداد اجاره باید با ذکر مدت، اجاره‌بها و ودیعه در سامانه ثبت شود و کد رهگیری بگیرد؛ ثبت نکردن آن برای مالک جریمه دارد.
- ملک تجاری که سرقفلی دارد و قراردادش پیش از سال ۱۳۷۶ بسته شده، تابع قانون ۱۳۵۶ است و فقط به دلایل مشخص قانونی تخلیه می‌شود.
دستور تخلیه یا دعوای تخلیه؟
| دستور تخلیه | دعوای تخلیه | |
|---|---|---|
| چه زمانی | پایان مدت اجاره و قرارداد مکتوب با مدت مشخص | اختلاف درباره اصل اجاره، مدت یا شرایط قرارداد، یا قرارداد مکتوب و روشن نیست |
| سرعت | ظرف یک هفته از درخواست | با تشریفات دادرسی و طولانی‌تر |
| مرجع | اجرای ثبت (سند رسمی) یا دادگاه صلح (سند عادی) | دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی بسته به مورد |
| شکل درخواست | تقاضانامه ساده | دادخواست |
ثبت قرارداد و کد رهگیری
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (۱۴۰۳) با اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مقرر کرده است که مدت، مبلغ اجاره و مبلغ ودیعه در همه قراردادهای اجاره ذکر و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک ثبت شود و کد رهگیری بگیرد. اگر مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه یا مطالبه اجاره‌بها متوجه شود قرارداد ثبت نشده یا خلاف واقع ثبت شده، ضمن رسیدگی، موجر را به پرداخت جریمه‌ای معادل پنجاه درصد ارزش اجاره به نفع دولت محکوم می‌کند.
بنابراین اجاره‌نامه دستی بدون کد رهگیری علاوه بر مشکل اثبات، برای مالک هزینه دارد. پیش از امضا، قرارداد را در بنگاه یا دفترخانه ثبت کنید.
مراحل تخلیه ملک استیجاری
- ۱بررسی اجاره‌نامه: رسمی یا عادی، ذکر مدت، کد رهگیری و مبلغ ودیعه.
- ۲آماده کردن ودیعه برای پرداخت یا سپردن به حساب سپرده دادگستری.
- ۳پس از پایان مدت اجاره: در سند رسمی، درخواست تخلیه از اجرای ثبت؛ در سند عادی، ثبت درخواست دستور تخلیه در دفتر خدمات الکترونیک قضایی.
- ۴صدور دستور تخلیه و ابلاغ به مستأجر؛ اجرای دستور با حضور مأمور اجرا.
- ۵مطالبه اجارهبهای معوقه و اجرت‌المثل ایام تصرف پس از پایان قرارداد، از محل ودیعه یا با دعوای جداگانه.
تخلیه پیش از پایان مدت
- در طول مدت اجاره، مالک فقط در صورت داشتن حق فسخ می‌تواند تخلیه بخواهد؛ مثل تخلف از شرط‌های قرارداد، اجاره دادن به غیر بدون اجازه، یا پرداخت نکردن اجاره در مهلت تعیین‌شده در قرارداد.
- فسخ باید اعلام شود (بهتر است با اظهارنامه رسمی) و سپس درخواست تخلیه ثبت شود.
- اگر ملک مشاع است یا چند مالک دارد، درخواست تخلیه باید با رعایت حقوق همه مالکان باشد.
ملک تجاری و سرقفلی
اگر مستأجر ملک تجاری پیش از سال ۱۳۷۶ ساکن شده باشد، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ اعمال می‌شود و مستأجر «حق کسب و پیشه» دارد؛ تخلیه فقط به دلایلی مثل نیاز شخصی مالک، تخریب و نوسازی، یا تعدی و تفریط مستأجر ممکن است و معمولاً با پرداخت حق کسب و پیشه همراه است.
در قراردادهای بعد از ۱۳۷۶، سرقفلی فقط وقتی وجود دارد که در قرارداد پرداخت شده و ذکر شده باشد. تخلیه ملکی که سرقفلی دارد، به دستور تخلیه ساده انجام نمی‌شود و بررسی دقیق قرارداد لازم است.
پرسش‌های پرتکرار
دستور تخلیه چقدر طول می‌کشد؟
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر، تخلیه ظرف یک هفته از درخواست انجام می‌شود؛ در عمل ابلاغ و اجرا ممکن است چند روز بیشتر طول بکشد.
اجاره‌نامه بدون کد رهگیری معتبر است؟
قرارداد بین طرفین معتبر است، اما طبق قانون ۱۴۰۳ ثبت نکردن آن برای موجر جریمه‌ای معادل پنجاه درصد ارزش اجاره به نفع دولت دارد.
آیا باید پیش از تخلیه ودیعه را برگردانم؟
بله؛ اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به حساب دادگستری است.
اگر مستأجر اجاره ندهد چه کنم؟
اگر قرارداد برای عدم پرداخت حق فسخ داده باشد، میتوانید فسخ و درخواست تخلیه کنید و اجارهبهای معوقه را هم مطالبه کنید.
می‌توانم خودم مستأجر را بیرون کنم؟
خیر؛ قطع آب و برق، تعویض قفل یا خارج کردن وسایل بدون حکم، می‌تواند مسئولیت کیفری و حقوقی برای مالک ایجاد کند.
این راهنما به کارتان آمد؟
نظرات کاربران
برای پرونده خودتان راهنمایی می‌خواهید؟
شرایط هر پرونده متفاوت است. کارشناسان شاهین گروه وضعیت شما را بررسی می‌کنند و مسیر مناسب را پیشنهاد می‌دهند.