خلاصه در یک نگاه
- اجاره در دبی تابع قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ و اصلاحیه آن (قانون ۳۳ سال ۲۰۰۸) است و قراردادها باید در سامانه «اجاری» ثبت شوند.
- قانون دبی سرقفلی به معنای ایرانی را به رسمیت نمی‌شناسد؛ پولی که با عنوان گودویل پرداخت می‌شود، توافقی تجاری است و حق قانونی ماندن ایجاد نمی‌کند.
- افزایش اجاره در تمدید، بر اساس شاخص اجاره RERA و حداکثر ۲۰٪ است و باید ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد کتباً اطلاع داده شود.
- مالک برای تخلیه پس از پایان قرارداد، فقط به دلایل مشخص و با اخطار ۱۲ ماهه از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی اقدام می‌کند.
سرقفلی در دبی چیست؟
در ایران، سرقفلی حق قانونی مستأجر است و با قانون روابط موجر و مستأجر حمایت می‌شود. در دبی چنین حقی در قانون اجاره وجود ندارد. آنچه در بازار دبی «سرقفلی» یا گودویل خوانده می‌شود، معمولاً مبلغی است که مستأجر جدید به مستأجر قبلی برای تجهیزات، دکوراسیون، مشتریان و موقعیت کسب‌وکار می‌پردازد.
این پرداخت، قرارداد اجاره را خودبه‌خود منتقل نمی‌کند. برای انتقال یا اجاره دست دوم، رضایت کتبی مالک لازم است و مالک می‌تواند قرارداد جدیدی با شرایط جدید ببندد. پیش از پرداخت گودویل، رضایت مالک و مدت باقی‌مانده قرارداد را مکتوب کنید.
ثبت قرارداد در اجاری (Ejari)
- همه قراردادهای اجاره در دبی باید در سامانه اجاری اداره تنظیم مقررات املاک (RERA) ثبت شوند.
- بدون ثبت اجاری، مرکز حل اختلاف اجاره معمولاً به دعوا رسیدگی نمی‌کند.
- برای گرفتن یا تمدید مجوز تجاری (Trade License) و اتصال آب و برق (DEWA)، اجاری معتبر لازم است.
- تمدید یا اصلاح قرارداد هم باید در اجاری ثبت شود.
افزایش اجاره در تمدید
مالک فقط در زمان تمدید و بر اساس ماشین‌حساب شاخص اجاره RERA می‌تواند اجاره را افزایش دهد. هرچه اجاره فعلی از میانگین منطقه کمتر باشد، سقف افزایش بیشتر است؛ حداکثر ۲۰٪.
| فاصله اجاره فعلی تا میانگین منطقه | حداکثر افزایش |
|---|---|
| کمتر از ۱۰٪ پایین‌تر | بدون افزایش |
| ۱۱ تا ۲۰٪ پایین‌تر | ۵٪ |
| ۲۱ تا ۳۰٪ پایین‌تر | ۱۰٪ |
| ۳۱ تا ۴۰٪ پایین‌تر | ۱۵٪ |
| بیش از ۴۰٪ پایین‌تر | ۲۰٪ |
هر تغییر در شرایط قرارداد (از جمله افزایش اجاره) باید دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد کتباً به طرف مقابل اعلام شود.
تخلیه ملک تجاری
- در طول مدت قرارداد، تخلیه فقط به دلایل محدود قانونی ممکن است؛ مثل پرداخت نکردن اجاره پس از ۳۰ روز از اخطار، اجاره دست دوم بدون اجازه، یا استفاده غیرقانونی از ملک.
- پس از پایان قرارداد، مالک برای تخلیه باید یکی از دلایل قانونی را داشته باشد (مثل استفاده شخصی، فروش، تخریب یا بازسازی اساسی) و دست‌کم ۱۲ ماه پیش‌تر از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی اخطار دهد.
- اخطار شفاهی یا پیامکی برای تخلیه اعتبار قانونی ندارد.
حل اختلاف اجاره در دبی
- ۱مذاکره و تلاش برای توافق کتبی با مالک.
- ۲ثبت دعوا در مرکز حل اختلاف اجاره (RDC) اداره زمین دبی، به‌صورت آنلاین یا در مراکز مجاز.
- ۳پرداخت هزینه ثبت دعوا (درصدی از اجاره سالانه با حداقل و حداکثر مشخص).
- ۴جلسه سازش و در صورت عدم توافق، رسیدگی در شعبه بدوی و امکان تجدیدنظر.
- ۵اجرای رأی از طریق بخش اجرای مرکز.
پرسش‌های پرتکرار
آیا در دبی سرقفلی وجود دارد؟
نه به معنای ایرانی. قانون اجاره دبی حق سرقفلی ندارد؛ گودویل پرداختی توافقی تجاری است و بدون رضایت مالک حق اجاره منتقل نمی‌شود.
اجاری چیست و اجباری است؟
سامانه ثبت قراردادهای اجاره دبی است و ثبت قرارداد در آن الزامی است؛ برای مجوز تجاری، آب و برق و طرح دعوا لازم است.
مالک چقدر می‌تواند اجاره را افزایش دهد؟
بر اساس شاخص اجاره RERA و حداکثر ۲۰٪، فقط در تمدید و با اطلاع کتبی ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد.
مالک با چه اخطاری می‌تواند مغازه را تخلیه کند؟
پس از پایان قرارداد و به دلایل قانونی، با اخطار ۱۲ ماهه از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی.
اختلاف اجاره در دبی کجا رسیدگی می‌شود؟
در مرکز حل اختلاف اجاره (Rental Dispute Center) اداره زمین دبی.
این راهنما به کارتان آمد؟
نظرات کاربران
برای پرونده خودتان راهنمایی می‌خواهید؟
شرایط هر پرونده متفاوت است. کارشناسان شاهین گروه وضعیت شما را بررسی می‌کنند و مسیر مناسب را پیشنهاد می‌دهند.